Právnici v Thajsku. Právna podpora transakcií s nehnuteľnosťami v Thajsku Právna úprava vlastníctva pôdy pre zahraničných občanov

Thajské zákony týkajúce sa nehnuteľností sú v mnohých ohľadoch podobné ich západným náprotivkom, rovnako ako občiansky zákonník vychádza z kontinentálneho európskeho občianskeho práva a odráža ustanovenia zákonov zvykového práva. Jediná vec, ktorá sťažuje nerezidentom získať nehnuteľnosť v Thajsku, je zákonný zákaz cudzieho vlastníctva pôdy. Táto okolnosť znemožňuje cudzincom získať úplné vlastníctvo pozemku a domu.

Hlavné právne aspekty nehnuteľností v Thajsku:

1. Legislatíva o vlastníctve pôdy pre cudzincov

1.1 - Cudzinci nemôžu vlastniť pôdu v Thajsku, ale (teoreticky) niektoré kategórie nerezidentov môžu vlastniť pozemky s rozlohou do 1 raja (1600 m2) v oblastiach vyčlenených na bytovú výstavbu. Povolenie na takéto vlastníctvo udeľuje Investičná rada (článok 96 bis zákona o krajine) a na jeho získanie je potrebné okrem kúpy pôdy investovať ďalších 40 miliónov bahtov do thajskej ekonomiky (v osobitne určené aktíva alebo štátne dlhopisy). Takéto povolenia sú v praxi mimoriadne zriedkavé a vyžadujú si splnenie prísnych podmienok vrátane umiestnenia pozemku v určenej oblasti a samostatného súhlasu ministra vnútra. Navyše toto vlastnícke právo nemožno zdediť. Aj pre veľmi bohatých kupujúcich je teda takéto riešenie neúčinné. Okrem tejto výnimky vo všetkých ostatných prípadoch cudzí štátni príslušníci prísne v Thajsku je zakázané vlastniť pôdu.

1.2 - Zahraničné spoločnosti s významnú investíciu v thajskom hospodárstve môže získať špeciálne privilégiá a výhody v súvislosti s právom vlastniť pôdu, ako je uvedené v oddiele 27 zákona o podpore investícií, ako aj v oddiele 44 zákona o Úrade priemyselného vlastníctva Thajska a v oddiele 65 zákona o rope. Tieto práva môžu byť udelené iba za obdobie činnosti takýchto spoločností v Thajsku.

1.3 - Jediným prostriedkom, ktorý majú cudzinci k dispozícii na kontrolu svojich investícií do pôdy v Thajsku, je účasť Thajská spoločnosť, za predpokladu, že thajskí akcionári majú väčšinu (pokiaľ ide o percentuálny podiel akcií aj počet spoluvlastníkov) prostredníctvom mechanizmu prioritných akcií. Napriek tomu, že vlastníctvo pôdy thajskou spoločnosťou so zahraničným (až 49 %) kapitálom nie je v rozpore s thajským pozemkovým právom, vo väčšine prípadov je spôsob implementácie tohto mechanizmu kontroverzný, až nezákonný. Od roku 2006 zaviedla thajská vláda obmedzenia o zneužívaní thajských právnických osôb s cieľom obísť existujúce zákonné zákazy vykonávania vlastníckych práv k cudzím pozemkom v Thajsku.

1.4 - V súlade s článkom 93 pozemkového zákonníka môže cudzinec, ktorý tvrdí, že získa vlastníctvo pôdy dedením ako zákonný dedič, získať takéto vlastníctvo so súhlasom ministra vnútra. Upozorňujeme, že článok 93 platí len vo vzťahu k cudzincom, ktorí sú zákonnými dedičmi pozemku na základe dedičskej dohody(článok 86) a NEVZŤAHUJE SA na osoby, ktoré sú zákonnými dedičmi thajského manželského partnera. Keďže Thajsko v súčasnosti nemá žiadne medzinárodné dohody upravujúce práva na dedičstvo pôdy, žiadny zahraničný manželský partner nie je bez dedičskej zmluvy nedostane povolenie ministra vnútra. Táto kategória zahraničných dedičov, ktorí získali zdedenú pôdu, nebude môcť zaregistrovať oficiálne vlastnícke práva a musí ju predať do jedného roka od dátumu prijatia.

2. Kúpa kondomínia (zahraničné vlastníctvo)

2.1 - Cudzí občania (fyzické aj právnické osoby) môžu vlastniť * byt (byt alebo apartmán) v Thajsku za predpokladu, že tieto byty sú zahrnuté v takzvanej „cudzinskej kvóte“ tohto kondomínia. Nerezidenti, ktorí kupujú byt v Thajsku, musia spĺňať požiadavky stanovené v oddiele 19 zákona o kondomíniách v Thajsku. Právo na úplné bezpodmienečné vlastníctvo (vlastné vlastníctvo) bytov v Thajsku znamená, že:

nie viac ako 49 % z celkovej obytnej plochy v kondomíniu môže byť v cudzom vlastníctve, zvyšných 51 % musieť patria thajským fyzickým alebo právnickým osobám (napríklad, ak je v kondomíniu 100 rovnakých bytov, môžu si cudzinci kúpiť iba 49 z nich);
ak existuje možnosť nadobudnutia bytu nerezidentom, zahraničným kupujúcim sa musí zhodovať ustanovenia paragrafu 19 zákona o kondomíniu, čo zvyčajne znamená požiadavku na zákonnú a zdokumentovanú prevod cudzej meny vo výške ekvivalentnej kúpnej cene a oficiálnej výmene uvedenej sumy za thajský baht v Thajsku.

* Poznámka: Vlastníctvo bytov cudzincami je možné len v kondomíniách, ktoré sú registrované a licencované podľa zákona o kondomíniách.

2.2 - V prípade vypredania zahraničnej kvóty v projekte kondomínia je možné byty zo zvyšnej "thajskej" časti previesť na cudzincov na základe nájomnej zmluvy (leashold - nájom). V Thajsku neexistuje žiadna špeciálna legislatíva upravujúca právny vzťah vlastníctva nájomného bytu pre cudzincov (na rozdiel od úplného bezpodmienečného bezpodmienečného vlastníctva, ktoré upravuje zákon o kondomíniu). Nájomná zmluva určuje právo užívať a disponovať s nehnuteľnosťou (bytom) v lehote uvedenej v zmluve. Z právneho hľadiska je nájomné vlastníctvo bytu v kondomíniu v Thajsku riadnym prenájmom: nájomca nedostane list vlastníctva na svoje meno, nemôže byt predať, nemá spoločné vlastníctvo priestory kondomínia, nemá právo hlasovať na valných zhromaždeniach spoluvlastníkov kondomínia. Po uplynutí doby nájmu stanovenej zmluvou je potrebné nájom predĺžiť (ak si to vlastník želá), alebo vrátiť všetky práva na užívanie a nakladanie s nehnuteľnosťou skutočnému vlastníkovi. Prenájom bytu sa riadi ustanoveniami o prenájme, prenájme a lízingu Občianskeho a Obchodného zákonníka (), avšak ako nájom podlieha zdaneniu („daň z nájmu“ uvalená na prenajímateľa).

3. Nákup bytov cudzincami, ktorí nie sú registrovaní podľa thajského zákona o kondomíniu

V Thajsku existujú dva typy obytných bytových domov – sú to kondomíniá registrované a licencované pozemkovým ministerstvom, ktoré ponúkajú úplné a bezpodmienečné vlastníctvo bytov, a bytové domy, ktoré NIE SÚ licencované ako kondomínium, a preto neposkytujú individuálne vlastnícke práva k bytom. Navonok môžu tieto dva typy stavieb vyzerať úplne rovnako, no z právneho hľadiska je medzi nimi veľký rozdiel. Kondomíniá registrované a licencované pozemkovým úradom musia dodržiavať zákon o kondomíniách, ktorý ustanovuje individuálne vlastnícke práva jednotlivých vlastníkov bytov, spoločné vlastníctvo spoločných priestorov a spoločnú správu domu všetkým vlastníkom bytov. Budovy, ktoré nie sú registrované ako kondomíniá, neupravujú osobitné zákony o kondomíniách, pričom developer (vlastník) bytového domu môže predať užívacie a dispozičné práva (nie však úplné bezpodielové vlastníctvo) bytov podľa vlastných pravidiel. a podľa vlastných podmienok. Existuje mnoho zmluvných schém, podľa ktorých sa takéto byty predávajú – od zdieľania na čas a jednoduchého prenájmu (prenájmu) až po prenájom spojený s vlastníctvom akcií v holdingovej spoločnosti. Treba si však dávať pozor, pretože takéto schémy neposkytujú individuálne vlastnícke práva a kupujúci nepožívajú rovnaký stupeň právnej ochrany ako kupujúci registrovaných kondomíniových jednotiek. V tomto prípade je potrebné trikrát preveriť existujúce zmluvné schémy a návrhy developera (schéma prenájmu, princíp správy budovy, aktuálne a plánované náklady na údržbu a správu budovy).

4. Prenájom, prenájom a lízing v Thajsku

4.1 - V thajskom práve neexistujú paragrafy, ktoré by samostatne upravovali problematiku prenájmu nehnuteľností (odlišujúc ich od všeobecných legislatívnych noriem o prenájme nehnuteľností). Prenájom nehnuteľností v Thajsku je prenájom nehnuteľnosti, ktorý musí byť v súlade s príslušnými článkami o prenájme a prenájme nehnuteľností(články 537-571) Občianskeho a Obchodného zákonníka. Jednou z nevýhod právnych predpisov o prenájme nehnuteľností v Thajsku je, že nájomná zmluva sa v skutočnosti zakladá osobné vlastnícke právo nájomcu, že prestáva v prípade jeho smrti. Thajské právo nedáva dedičom nájomcu právo automaticky zdediť nájomné právo a z rovnakého dôvodu nemá nájomca právo prenajímať nehnuteľnosť bez súhlasu vlastníka. Nájom sa nezastavuje v prípade smrti vlastníka (§ 569), ale smrťou vlastníka sa rušia všetky ďalšie povinnosti na strane prenajímateľa (napríklad povinnosť obnoviť nájomnú zmluvu). Smrťou nájomcu môže dôjsť k ukončeniu nájmu. Smrťou prenajímateľa alebo prechodom vlastníctva na inú osobu môže dôjsť aj k zániku nájmu a toto môže nájomca napadnúť len čiastočne žalobou proti právnemu nástupcovi vlastníka.

4.2 - Nájomné v Thajsku je možné stanoviť na obdobie nepresahujúce 30 rokov. Zánikom zmluvy zanikajú aj nájomné práva. Niektoré nájomné zmluvy s právom na kúpu nehnuteľnosti pre cudzincov ponúkajú dlhšie lehoty a definujú širšie práva, ako stanovuje a zabezpečuje thajský zákon o prenájme a prenájme majetku. Takéto zmluvy medzi predávajúcim a nájomcom môžu byť zložené a musia prinajmenšom oddeľovať vlastníctvo domu od vlastníctva pozemku. Zároveň často definujú dodatočnú 30-ročnú dobu nájmu a povinnosť (stanovenú v zmluve alebo v prílohe zmluvy) previesť pozemok do bezpodielového spoluvlastníctva. Z právneho hľadiska nie sú takéto transakcie chránené thajskými zákonmi a možno ich považovať za neplatné a nezákonné, keďže cudzinci nesmú vlastniť pôdu a doba prenájmu nemôže presiahnuť 30 rokov.

Upozorňujeme, že podľa nového nariadenia (2008) musia pozemkové správy odmietnuť registráciu nájomných zmlúv, ktoré obsahujú neplatné alebo nezákonné ustanovenia: ako napríklad prevod vlastníckeho práva k pôde na cudzinca resp. predplatené právo nájomcu na predĺženie nájmu na 30 rokov. V poslednom období sa snažia takéto ustanovenia premietnuť nie do textu zmluvy, ale do samostatných príloh (ktoré sa nepredkladajú na registráciu), a to aj napriek tomu, že pozemkový úrad považuje takéto spôsoby predaja za neplatné alebo nezákonné.

4.3 - Oficiálny a zákonný developer je povinný zahrnúť do svojich zmlúv o predaji nehnuteľností (domov a bytov) v úplnom a bezpodmienečnom vlastníctve (vo vlastníctve) ustanovenia, ktoré sú plne v súlade s platnými pravidlami a zákonmi o ochrane spotrebiteľa. Zároveň pri prevode nehnuteľnosti na cudzinca formou prenájmu (prenájmu) nie je developer limitovaný takýmito legislatívnymi normami. Developer si v tomto prípade môže slobodne zvoliť zmluvné podmienky a môže do nájmu zahrnúť rôzne pre neho výhodné klauzuly, ktoré môžu zvýšiť tržby, no zároveň môžu byť zavádzajúce (napríklad ustanovenia o predĺžení nájmu o max. do 90 rokov).

5. Vlastníctvo domu oddelene od vlastníctva pozemku

5.1 -Cudzinci nemôžu vlastniť pozemky, ale majú právo vlastniť budovy a stavby oddelene od pôdy. Existujú dva spôsoby, ako získať vlastníctvo k domu oddelenému od pozemku: a) - staviate dom na prenajatom pozemku (s pevným právom zástavby alebo bez neho - nadstavby) resp b) - kúpite existujúci dom oddelene od pozemku a prenajmete pozemok. Prevod existujúceho domu musí byť formalizovaný písomne a zaregistrovaný na príslušnom úrade (pozemkový úrad alebo jeho pobočka). Konanie o prevode vlastníctva už existujúcej stavby sa začína podaním žiadosti na miestne riaditeľstvo pozemkového odboru, po ktorej sa do 30 dní vydá verejné oznámenie o predaji určenej nehnuteľnosti v určenej oblasti, po uplynutí ktorej bude miestne riaditeľstvo vypracuje potrebné dokumenty na prevod práv. Je potrebné poznamenať, že vlastníctvo domu na pozemku vo vlastníctve niekoho iného patrí do kategórie práv na užívanie pôdy (napríklad na základe zmluvy o prenájme pôdy a / alebo nadstavbových práv). Keď zanikne užívacie právo k pozemku, vtedy zaniká aj vlastníctvo domu na tomto pozemku.

5.2 - Tabian Baan (doklad o registrácii domu), vyslovovaný ako Tabien Ban, je vládny dokument, ktorý uvádza oficiálnu adresu budovy a uvádza zoznam (thajských) ľudí, ktorí v nej žijú. Dokument môže obsahovať meno vlastníka, ale v prípade zahraničného vlastníka to nie je potrebné. Je dôležité poznamenať, že v Thajsku neexistujú žiadne oficiálne dokumenty, ktoré by osvedčovali vlastníctvo domu (na rozdiel od pozemku). Tabian Baan nie je doklad potvrdzujúci vlastníctvo domu, ale je len osvedčením o registrácii domu a jeho nájomníkov, akýmsi výpisom z domovej knihy. Nepriamym dokladom o vlastníctve budovy môže byť: a) - vydané obcou alebo miestnou samosprávou (správna organizácia Tambon, alebo po thajsky - alebo Bor Tor) stavebné povolenie s pôdorysom, alebo b) - úradník zapísaný v zmluve o predaji a kúpe pozemkového ministerstva (na existujúci dom, nie dom vo výstavbe). Čo sa týka Tabiena Bana, sú dve možnosti: tzv. Modrá kniha (Thor.Ror.14) pre thajských občanov a žltá kniha (Thor.Ror.13) pre cudzincov.

6. Vlastníctvo nehnuteľnosti thajským manželom/manželkou/manželkou/manželkou s cudzincom

Cudzinci, ktorí sú legálne zosobášení s thajskými občanmi, nemôžu vlastniť pôdu v Thajsku, ani nemôžu mať podiel na pôde v spoločnom rodinnom vlastníctve. Pozemkové ministerstvo navyše povoľuje registráciu osobného práva na pôdu pre thajského občana vydatého za cudzinca, iba ak obaja manželia podpíšu spoločné vyhlásenie, že prostriedky použité na získanie takéhoto pozemku sú vlastné prostriedky thajského manželského partnera. ... To znamená, že pozemok (a často pozemok, dom a v niektorých prípadoch aj kondomínium) je nadobudnutý do osobného vlastníctva thajského manželského partnera, a preto nie je v spoločnom vlastníctve a správe (v thajskom práve sa to nazýva Sin Somros). Táto zásada vychádza z normy článku 1472 Občianskeho a Obchodného zákonníka, ktorá hovorí, že ak došlo k výmene osobného majetku za iný majetok (v tomto prípade pozemok), potom takýto majetok musí byť osobným majetkom. Zahraničný manželský partner nevlastní takýto majetok, čo je stanovené v thajskom rodinnom práve upravujúcom majetkové vzťahy medzi manželmi. Thajský manžel bude jediným vlastníkom a správcom pozemku a ako osobný majetok nebude pozemok zahrnutý do spoločného majetku, ktorý sa má rozdeliť v prípade rozvodu.

7. Menovité vlastníctvo

Nominee vlastníctvo je, keď pôdu získa alebo pôvodne nadobudol thajský občan konajúci v mene cudzinca alebo konajúci ako zástupca cudzieho občana pri transakcii s pôdou. V praxi to znamená, že cudzinec nadobudne pôdu a zaregistruje vlastníctvo v mene thajského občana, pričom na oplátku získa nájomnú zmluvu, právo na rozvoj (superficies) alebo užívacie práva (užívacie právo). Táto transakcia môže byť kombinovaná s úverovou zmluvou a niekedy aj s hypotékou. Táto právna schéma je legálna, pokiaľ thajskí občania nie sú obmedzovaní vo výkone svojho absolútneho vlastníckeho práva k pôde, čo je v podstate právo nakladať s pôdou, vrátane práva na zaťaženie, predaj a prevod pôdy. Ak sú takéto práva obmedzené a dôvodom takýchto obmedzení je cudzí štátny príslušník, potom sa thajský vlastník môže považovať za vlastníka pôdy v súlade s článkom 96 zákona o krajine ako „postavu namiesto cudzinca“. Ak sa preukáže, že takáto transakcia je kvalifikovaná v súlade s článkom 96 Krajinského zákonníka, cudzinec aj thajskí občania môžu byť potrestaní pokutou alebo dokonca väzením.

8. Právo užívať majetok (užívacie právo)

Užívacie právo (užívacie právo) je dohoda (zmluva), podľa ktorej právo vypožičať si alebo užívať cudziu nehnuteľnosť na obdobie až 30 rokov (a nepresahujúce dĺžku života osoby, ktorá toto právo získala). - usufructaria) sa udeľuje. Užívacie právo v Thajsku môže tiež poskytnúť právo na doživotné používanie a nakladanie s majetkom. V tomto prípade sú takéto práva na užívanie a nakladanie s nehnuteľnosťami platné počas celej doby užívania. Po jeho smrti sa nehnuteľnosť vracia vlastníkovi. Často sa užívacie právo udeľuje rodinnému príslušníkovi, napríklad zahraničnému manželovi, čo mu zaručuje doživotné právo užívať nehnuteľnosť registrovanú na thajského manžela aj v prípade úmrtia thajského manžela - vlastníka. ).

Požívač (užívateľ požívacieho práva) nemá právo predať nehnuteľnosť (toto právo zostáva registrovanému vlastníkovi nehnuteľnosti) a v súlade s § 1417-1428 Občianskeho a Obchodného zákonníka je užívateľ povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave a starať sa o ňu. Ak užívateľ nemôže tieto požiadavky splniť a nehnuteľnosť stratí svoju hodnotu alebo bude v nevyhovujúcom stave, vlastník má právo ukončiť užívacie právo. Požívač zodpovedá za poškodenie alebo zničenie veci, ak nevie preukázať, že škoda nebola spôsobená jeho zavinením. Zavedenie schémy požívacieho práva za určitých okolností môže byť účinným prostriedkom ochrany cudzieho manželského partnera počas jeho manželstva v Thajsku, ako aj po smrti jeho thajského manželského partnera, avšak v niektorých prípadoch nie je užívacie právo tou najlepšou voľbou.

9. Právo stavby (povrchové stavby)

Superficit, alebo právo stavby (články 1410-1416 Občianskeho a Obchodného zákonníka) v Thajsku patrí medzi občianske práva v oblasti vzťahov s nehnuteľnosťami. Právo vrchnosti právne oddeľuje vlastníctvo pôdy od práva na čokoľvek na tomto pozemku. Na to, aby bolo právoplatne vykonateľné, musí byť záložné právo zapísané v liste vlastníctva. Superficies právo môže byť zaregistrované buď ako samostatné (samostatné) právo, alebo ako pomocné (sprievodné) právo v kombinácii so zmluvou o nájme pozemku. Osoba, ktorej je zmluvou udelené právo nadstavby, nadobúda vlastníctvo k stavbám, ktoré postavila, bez toho, aby získala alebo nemala vlastnícke právo k pozemkom, na ktorých sú tieto stavby postavené. Zápis záložného práva je možné vykonať pred začatím stavby alebo počas výstavby stavby, ak však na tomto pozemku už je postavená stavba, je potrebné najskôr zaregistrovať prevod vlastníctva existujúcej stavby. (a teda aj zaplatenie dane za takýto prevod).

10. Právo na pobyt

Právo na bydlisko / bydlisko (články 1402-1409 Občianskeho a Obchodného zákonníka) je právo na bezplatné bývanie v dome, ktorý patrí inej osobe. Právo na pobyt sa líši od užívacieho práva, pretože osoba, ktorá užívacie právo prijala, môže previesť výkon svojich práv na tretiu osobu (nie však užívacie právo samo), pričom právo na pobyt zakladá iba možnosť bývanie vo vyššie uvedených priestoroch pre konkrétnu osobu a jej rodinných príslušníkov, bez nároku na akékoľvek ďalšie materiálne výhody z využívania tohto majetku. Právo na pobytovú zmluvu patrí do kategórie bytového práva. Právo na bydlisko / pobyt sa poskytuje bezplatne, inak sa bude vykladať ako „prenájom nehnuteľnosti“. Právo na pobyt môže byť formalizované vypracovaním závetu v Thajsku (vlastník v závete špecifikuje právo pobytu) alebo ako dar od vlastníka tretej strane. Právo pobytu sa považuje za ukončené po schválení a zaevidovaní dokladu o vlastníckom práve k pozemku, na ktorom sa uvedená nehnuteľnosť nachádza, na Úrade pozemkového odboru.

11. Právo na obmedzené užívanie pozemku (vecné bremeno)

„Nehnuteľnosť môže byť predmetom vecného bremena, z ktorého vlastník takejto nehnuteľnosti nesie určité povinnosti alebo je obmedzený vo výkone niektorých práv, ktoré mu ako vlastníkovi vyplývajú, v prospech inej nehnuteľnosti.“ Vecné bremeno zvyčajne pozostáva z dvoch alebo viacerých samostatných pozemkov / pozemkov, z ktorých jedna (niektoré) je zaťažená vecným bremenom a druhá ťaží z uplatnenia vecného bremena. Zaťažený pozemok sa nazýva služobný a pozemok, ktorý má byť využívaný, sa nazýva dominanta. Vecné bremeno môže zahŕňať rôzne druhy vecných bremien a výhod, najčastejšie však tento právny mechanizmus stanovuje právo využívať studne nachádzajúce sa v susedných oblastiach, používať prístupové cesty, položiť vodné kanály, potrubia a iné prvky verejného zásobovania cez územia iných oblastí. . Zapísané právo vecného bremena je dôležitým právom, keď je pozemok obklopený inými pozemkami bez priameho prístupu k verejným komunikáciám. V tomto prípade služobné právo pridelené priľahlým obslužným pozemkom zaručuje nerušený prístup k dominantnému pozemku.

12. Nákup nehnuteľností pre thajskú spoločnosť ovládanú cudzincami

Do roku 2006, keď boli vydané nové nariadenia pre správy pozemkového oddelenia (spolu s ministerstvom vnútra), bolo pre cudzincov rozšírené využívať thajské spoločnosti na získanie pôdy alebo kondomínií z thajskej kvóty. Zatiaľ čo väčšina akcií spoločnosti patrila thajským akcionárom (a počet thajských akcionárov bol väčší ako zahraničných) - s takouto spoločnosťou sa zaobchádzalo ako s každou inou thajskou spoločnosťou. Vláda však teraz zaviedla určité obmedzenia na boj proti nezákonnému využívaniu thajských spoločností a nominovaných akcionárov cudzincami. Podľa nových pravidiel sú teraz úradníci z oddelenia pozemkového a obchodného rozvoja povinní dodržiavať osobitné postupy a vykonávať dodatočné kontroly, keď čelia thajskej spoločnosti so zahraničnými akcionármi alebo zahraničným riaditeľom s podpisovým právom. Tieto postupy majú zabrániť nezákonnému využívaniu thajských nominovaných akcionárov a fiktívnych spoločností cudzincami.

Prax využívania holdingových spoločností na nákup nehnuteľností cudzincami už nie je taká bežná ako kedysi. Aby bolo možné úspešne prejsť všetkými novými kontrolami v pozemkovom oddelení, dnes sa zahraničným kupujúcim, ktorí chcú zaregistrovať vlastníctvo spoločnosti, neodporúča hneď od začiatku zadávať svoje meno do zakladajúcich dokumentov. Až po zaregistrovaní nehnuteľnosti ako 100% thajskej spoločnosti je možné previesť časť prioritných akcií (až 49%) na zahraničného vlastníka. Upozorňujeme, že thajská spoločnosť vytvorená výlučne ako „zástupca“ na vykonávanie cudzieho vlastníctva pôdy je nezákonná, takže vlastníctvo takéhoto majetku je nezákonné. Spoločnosť, ktorá vlastní nehnuteľnosť, musí vykonávať každodenné operácie, predkladať ročnú uzávierku a viesť riadne účtovné záznamy. Takáto spoločnosť nemôže byť „zakonzervovaná“.

13. Štátne osvedčenie o práve na pôdu

Najdôležitejšou súčasťou každej investície do nehnuteľnosti je dokumentácia vlastníctva pozemku. List vlastníctva pozemku je dokument, ktorý vydáva pozemkový úrad. Tento dokument deklaruje a oficiálne potvrdzuje zákonné právo vlastniť alebo nakladať s pozemkom, jeho topografický stav, ako aj práva, povinnosti a ťarchy tohto majetku. Treba povedať, že v Thajsku je dosť neprehľadný systém takýchto certifikátov, pretože spolu s hlavným dokumentom existuje niekoľko „derivátov“, ktoré slúžia rôznym účelom certifikátov. Hlavným, „hlavným“ dokumentom zakladajúcim vlastnícke práva k pozemkom tak v režime úplného vlastníctva prostredníctvom spoločnosti (freehold), ako aj na báze nájmu (leasehold) je tzv. Chanot (v thajčine Chanote alebo Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Ďalším dôležitým je Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). Menej atraktívny je Nor Sor Sam (N.S. 3), keďže tento dokument neskúma a presne nepotvrdzuje hranice pozemku vo vzťahu k susedným pozemkom. Takýto pozemok je možné predať len s podmienkou 30-dňovej výzvy, počas ktorej môžu susedia namietať hranice pozemku (a táto prax je pomerne bežná). Tento typ pozemkového dokumentu je možné „upgradovať“ na N.S.3.G alebo Chanot.

Uvádzame všetky možnosti pre osvedčenia o vlastníctve pôdy vydané Pozemkovým úradom Thajska: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Pieseň (N.S. 2), Nór. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) alebo Chanot. Doklady vydané inými štátnymi orgánmi: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. ani. 5 (G.S.N. 5)

14. Dane a poplatky pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Pri nadobudnutí bytu v osobnom vlastníctve v projekte, ktorý je licencovaný podľa zákona o kondomíniách v Thajsku, ako aj v prípade kúpy nehnuteľnosti od štátom registrovaného developera, právne predpisy na ochranu spotrebiteľa stanovujú, čo môže developer prideliť kupujúcemu najviac 50% daň z prevodu. Vo všetkých ostatných prípadoch, keďže neexistuje zákonné ustanovenie o spôsobe rozdelenia daní a poplatkov za prevod nehnuteľnosti medzi kupujúceho a predávajúceho - takéto rozdelenie by malo byť dohodnuté v rámci kúpnej zmluvy. Dane a poplatky za prevod vlastníctva vyberajú pozemkové odbory a vzťahujú sa na kondomínia, pozemky, domy spolu s pozemkami a tiež do domy bez pozemkov prevedené do vlastníctva... Tieto poplatky a dane zahŕňajú: vládnu daň z prevodu (2 %), osobitnú daň z podnikania (3,3 %, ak je to potrebné), kolkovné (0,5 %, nemusí sa platiť, ak sa platí osobitná daň z podnikania), daň z príjmu (pre spoločnosti je to pevná sadzba 1 %, pre jednotlivcov - progresívna stupnica).

15. Daň z nehnuteľností

Thajsko v súčasnosti nevyberá dane z pôdy a nehnuteľností, s výnimkou prípadov, keď sa takáto pôda alebo nehnuteľnosť používa na komerčné účely (prenajatá, používa sa ako majetok spoločnosti, používa sa na skladové účely, je investíciou, inými slovami – ak pozemok a nehnuteľnosť neslúži na osobné bývanie vlastníka). V tomto prípade sa ročná daň z pozemkov a nehnuteľností vyberá vo výške 12,5 % zo skutočného alebo predpokladaného príjmu z prenájmu. Existujú plány na reformu súčasného daňového systému a zavedenie univerzálnej dane z nehnuteľností. V niektorých častiach Thajska existuje aj malá regionálna daň za rozvoj (platí len pre nezastavanú pôdu).

Haris & Associates sa špecializuje na prácu s klientmi, aby im pomohla dosiahnuť ich ciele a prekonať právne problémy kdekoľvek v Thajsku. Z miestnej platformy s kanceláriami v kľúčových thajských mestách, ako sú Chiang Mai, Bangkok a Phuket, právnici firmy pomáhajú klientom uspieť. Naše prvé roky boli poznačené pomalým a stabilným rastom našej klientskej základne, keď sme sa rozhodli etablovať sa ako miestna firma na riešenie najzložitejších právnych problémov našich klientov v Phukete. Uvedomujúc si hodnotu poskytovania úplných konzultácií miestnym a medzinárodným klientom, od prvého dňa sme sa snažili vyvinúť celý rad doplnkových praktík, ako sú nehnuteľnosti, imigrácia, podnikanie, licencovanie technológií, notár, rodina, ublíženie na zdraví a iné. Tento neustály rast klientov nás podnietil k rozhodnutiu výrazne rozšíriť prax, ktorú sme klientom ponúkali, vrátane reštrukturalizácie, financovania, nehnuteľností a súdnych sporov.

Venované zákazníckemu servisu

Haris & Associates sa zaviazala pomáhať klientom dosahovať ich obchodné stratégie, nehnuteľnosti, majetkové prípady a právne služby v celom kráľovstve. Klienti závisia od schopnosti firmy nájsť inovatívne riešenia zložitých právnych problémov a právnici Haris & Associates využívajú odborné znalosti a zdroje firmy, aby pomohli klientom riešiť tieto problémy. Platforma Haris & Associates je zameraná na poskytovanie čo najširšieho prístupu k službám zákazníkom.

Firma ponúka:
Hlboké skúsenosti s miestnymi thajskými zákonmi, vďaka ktorým naši právnici uspejú v právnych prípadoch a problémoch s nastavením podnikania
prístup založený na riešení poskytujúci inovatívne a spoľahlivé obchodné poradenstvo
Optimálne veľké regionálne tímy, ktoré poskytujú cenovo efektívne a vysoko kvalitné služby
Kultúra budovania a rozvoja dlhodobých vzťahov so zákazníkmi

Pre poskytovanie vynikajúcich služieb sa snažíme najímať len tých najkvalifikovanejších a najkreatívnejších právnikov. Veríme, že úradníci poskytujú cenné skúsenosti. Od svojho založenia je Haris & Associates TOP HODNOTENOU právnickou firmou v Phukete, Krabi, Phang Nga a ďalších častiach južného Thajska av súčasnosti expanduje do Bangkoku a Chiang Mai. Veríme, že naše základné hodnoty a osobný prístup sú zodpovedné za náš úspech v týchto oblastiach a za poskytovanie konzistentných výsledkov našim klientom.

V PATTAYI JE V SÚČASNOSTI REGISTROVANÝCH VIAC AKO 100 PRÁVNICKÝCH SPOLOČNOSTÍ. MNOHÉ REALITNÉ KANCELÁRIE PONÚKAJÚ SÚVISIACE PRÁVNE SLUŽBY. PRED KONTAKCIOU JEDNEJ SPOLOČNOSTI SI NEZABUDNITE, ŽE ADVOKÁT AKO OSOBNÝ LEKÁR BY MAL SPĹŇAŤ URČITÉ POŽIADAVKY: VYSOKÁ ODBORNÁ ODBORNOSŤ, VYNIKAJÚCA REPUBLIKA, VYNIKAJÚCA REPUBLIKA A VÝKON

Vybrať si advokátsku kanceláriu vo svojej domovine nebude ťažké. Chcel by som sa pozastaviť nad špecifikami takejto voľby v Thajsku a najmä v Pattayi.

„KEN DU“ ALEBO ŤAŽKOSTI PREKLADU.

Na prvom stretnutí s konzultantom, ktorý s vami hovorí rôznymi jazykmi, sa uistite, že vám rozumie. Ak Thajcovi vysvetlíte podstatu problému v ruštine a dostanete odpoveď „sap do“ – ja to dokážem – je tu možnosť, že jeho hlavnou úlohou je dostať od vás akontáciu a potom zabudnúť na vašu existenciu ( Thajci väčšinou nerozumejú ruštine). Ak ste si istý, že chcete spolupracovať práve s touto spoločnosťou, využite služby tlmočníka. Vy a právnik si musíte plne rozumieť.

NEGATÍVNY VÝSLEDOK JE AJ VÝSLEDOK.

Samozrejme, najlepšie je vyhľadať právnika na odporúčanie priateľov. Ak už vaši priatelia kontaktovali špecialistu na podobnú problematiku a boli spokojní, hovorí to, samozrejme, v jeho prospech. Stojí za to dohodnúť si stretnutie a zistiť, či tento špecialista pomôže vyriešiť váš problém. Hovoríme však len o pozitívnych odporúčaniach. Nemali by ste kontaktovať spoločnosť, ktorá si už pokazila povesť, verte, že sa to vo vašom konkrétnom prípade nebude snažiť napraviť.

NIČ NECHÁPETE! NEZARUŠUJTE DO PRÁCE!

Požiadajte o vysvetlenie, ako bude spoločnosť postupne riešiť váš problém, aké dokumenty sa od vás požadujú, či budú prebiehať medzikroky / papiere / rokovania. Služby právnika v Thajsku nie sú lacné, za svoje peniaze máte právo požadovať „transparentnosť“ pracovného procesu. Ak vaše otázky nie sú zodpovedané, potom buď nepoznajú odpoveď, alebo sa jednoducho boja poskytnúť vám zbytočné informácie. Obaja nie sú advokátovi naklonení.

SME NAJLEPŠÍ, NAŠE CENY SÚ 5-KRÁT MENŠIE AKO KONKURENCIE!

Cena je samozrejme jedným z kritérií výberu. Spoločnosti, ktoré si sú istí kvalitou svojich služieb, si môžu dovoliť nastaviť ceny mierne nadpriemerne, vediac, že serióznych zákazníkov to nevystraší. Iní účtujú nižšie ceny v nádeji, že prilákajú nových zákazníkov. Ale verte mi, nikto nebude pracovať so stratou. Právnici nerozdávajú syr zadarmo.

A TOTO JE NÁŠ HLAVNÝ ŠPECIALISTA, ČISTIČ KĹB A VODIČ.

Neváhajte sa opýtať na zamestnancov spoločnosti, koľko je právnikov, na akú oblasť práva sa špecializujú. Spoločnosť by mala mať špecialistov pracujúcich v rôznych smeroch. Ak v kancelárii sedí len jeden právnik, je aj riaditeľ, je aj upratovač, je tu možnosť, že zajtra odíde na nemocenskú spolu s vašimi dokladmi. A nebudete sa mať koho pýtať.

NECHOĎTE DO THAJSKÝCH / RUSKÝCH / ŽIDOVSKÝCH / NEMECKÝCH SPOLOČNOSTÍ, PRESNE TAM UMRIETE.

Ak si už vyberáte spoločnosť podľa národného princípu, tak len z pohľadu komfortu. Zistite, s kým bude pre vás jednoduchšie nájsť spoločný jazyk a dospieť k porozumeniu. Čím ľahšie sa vám komunikuje, tým máte väčšiu šancu pochopiť kvalifikáciu právnika a jeho slušnosť.

To je len niekoľko tipov na výber právnika. Koniec koncov, všetko závisí od vás. Platba za právne služby je tiež typ investície, neponáhľajte sa rozlúčiť sa so svojimi peniazmi, zvážte pre a proti a urobte informovaný výber.

Spoločnosť Viel. Viel Advokátska kancelária poskytuje celý rad právnych služieb v Phukete.

Viel je advokátska kancelária v Phukete s dlhoročnými skúsenosťami... Právnici a právnici spoločnosti sú thajskí a ruskí certifikovaní špecialisti.

Kontaktovaním Viel, Dostanete kvalitnú právnu pomoc kvalifikovaných odborníkov v oblasti občianskeho a trestného práva v Thajsku.

Nesporná výhoda právnych služieb Viel- všetky služby sú pre vás poskytované v ruštine. Rusky hovoriaci právnik teda lepšie pochopí podstatu vašich otázok, a preto vám bude môcť poskytnúť podrobné podrobné odpovede; vysvetlí vám všetky možné dôsledky alebo potrebné kroky konkrétne vo vašej situácii.

Právne služby Viel v Phukete: + 66-841-703-496

Zastupovanie záujmov zákazníka v Phukete:
- vo verejných orgánoch a miestnych samosprávach Phuketu.
- na súdoch všetkých stupňov.
- na polícii.
- vo vyšetrovacích a vyšetrovacích orgánoch.

Podpora transakcií s nehnuteľnosťami:
- poradenstvo pri akvizícii nehnuteľností v Phukete.
- tvorba zmlúv upravujúcich vzťahy s nehnuteľnosťami: nájom, kúpa a predaj a iné.
- kontrola čistoty transakcie.
- overenie developera, jeho dokumentácie k rozostavanej nehnuteľnosti.
- otvorenie spoločnosti na kúpu pozemkov v Phukete.

Právne služby v Phukete. Investícia:
Thajsko je neustále sa rozvíjajúca krajina, ktorá priťahuje čoraz viac zahraničných investícií. Môže za to správna politika štátu, stabilná ekonomika Thajska a dobré percento príjmu z investovaných prostriedkov... Ako v každej krajine, aj v Thajsku sa však oplatí investovať opatrne, brať do úvahy všetky možné riziká a vypočítať návratnosť investície.

Viel advokátska kancelária už mnoho rokov prospešne spolupracuje s ruskými investormi, ktorí už majú príjem zo svojich investovaných prostriedkov.

Hlavné právne služby v Phukete v oblasti investícií:

Účasť na dražbách na predaj zaistených nehnuteľností štátom a bankami.
- úvery zabezpečené autom alebo nehnuteľnosťou.
- urgentný nákup nehnuteľnosti v Thajsku za cenu nižšiu ako trhovú s jej ďalšou realizáciou.

Advokátska kancelária Viel nestojí na mieste a neustále nachádza nové otvorené príležitosti na výhodné investície, o ktorých informuje investorov.

Akýkoľvek postup s nehnuteľnosťami v Thajsku si vyžaduje prijatie, vyhotovenie a certifikáciu dokumentácie úradmi. Listiny vlastníctva (chanot), projektová dokumentácia na získanie stavebného povolenia sú vypracované v thajčine. Zmluvy s dodávateľom, ako aj kúpne zmluvy je možné uzatvárať v angličtine alebo v dvoch jazykoch - angličtine a thajčine.

Na uskutočnenie transakcií bude zákazník (kupujúci) potrebovať služby právnika. Agentúra, ktorá transakciu vykonáva, pôsobí ako konzultant.

Postup nákupu

Postup pri kúpe nehnuteľnosti možno rozdeliť do nasledujúcich etáp

Podpísanie zmluvy o zámere alebo zmluvy o zložení zálohy, v ktorej je uvedená výška zálohy, suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, adresa a ďalšie údaje o nehnuteľnosti, pasové údaje kupujúceho a predávajúceho. , lehoty na plnenie záväzkov. Z tejto dohody vyplýva, že v prípade nesplnenia záväzkov zo strany kupujúceho záloha ostáva predávajúcemu, ak si predávajúci nesplní svoje záväzky, je suma vrátená kupujúcemu. V dohode je uvedený aj dátum podpisu hlavnej zmluvy. Tento dokument nevyžaduje notárske overenie.
Podpísanie hlavnej zmluvy s prvou platbou (20-40%). V tejto zmluve sú popísané všetky detaily transakcie, načasovanie plnenia záväzkov, výška platieb, čísla účtov, na ktoré sa platby realizujú, termíny prevodu nehnuteľnosti do vlastníctva kupujúceho. Zmluva je notársky overená.
Ak sa podľa podmienok zmluvy uskutočňujú platby po etapách, každá platba je potvrdená potvrdením od predávajúceho. Kupujúci vloží peniaze na účet predávajúceho a uschová účtenky o prevode peňazí. V prípade kúpy bývania vo výstavbe od developera sa platba uskutoční po kontrole ďalšej etapy výstavby. Kontrolou môže byť poverená agentúra, je to uvedené v hlavnej zmluve.
Konečná platba je splatná v deň prevzatia a prevodu nehnuteľnosti na meno kupujúceho. Zápis listiny o prevode vlastníctva prebieha na pozemkovom oddelení. Tento postup vyžaduje predbežnú žiadosť predávajúceho na pozemkový úrad (30 dní vopred). Podanie prihlášky si nevyžaduje účasť kupujúceho, ide však o dôležitý bod ovplyvňujúci čas prevodu vlastníckeho práva.

Právne poplatky

Náklady na právne služby na podporu transakcie pri predaji a kúpe domu alebo bytu v Phukete právnickou spoločnosťou v závislosti od rozsahu služieb (overenie a príprava zmlúv, certifikácia, splnomocnenia) a načasovania transakcia môže v danej oblasti kolísať 25-60 tisíc bahtov.

Registrácia thajskej spoločnosti, zabezpečenie nákladov nominovaných akcionárov v oblasti 60-80 tisíc bahtov.