Advokati na Tajlandu. Pravna podrška za transakcije nekretninama u Tajlandu Zakonodavstvo o vlasništvu nad zemljištem za strane državljane

Tajlandski zakoni o nekretninama su na mnogo načina slični njihovim zapadnim kolegama, baš kao što je građanski zakonik zasnovan na građanskom pravu kontinentalne Evrope i ponavlja odredbe zakona zemalja common law. Jedina stvar koja nerezidentima otežava kupovinu nekretnina na Tajlandu je zakonska zabrana strancima da posjeduju zemljište. Ova okolnost onemogućava strancima potpuno vlasništvo nad zemljištem i kućama.

Osnovni pravni aspekti nekretnina na Tajlandu:

1. Zakonodavstvo o vlasništvu nad zemljištem za strane državljane

1.1 - Stranci ne mogu posjedovati zemljište na Tajlandu, ali (teoretski) neke kategorije nerezidenata mogu posjedovati zemljišne parcele do 1 rai (1600 m2) na površinama namijenjenim za stambenu izgradnju. Dozvolu za takvo vlasništvo daje Investicioni odbor (član 96 bis Zakona o zemljištu), a za njeno dobijanje potrebno je, pored kupovine parcele, uložiti dodatnih 40 miliona bahta u tajlandsku privredu (u posebno određena sredstva ili državne obveznice). Takve dozvole su izuzetno rijetke u praksi i zahtijevaju stroge uslove, uključujući lokaciju zemljišta na posebno određenom području i posebno odobrenje ministra unutrašnjih poslova. Osim toga, ovo pravo svojine ne može se naslijediti. Stoga, čak i za vrlo bogate kupce, takvo rješenje je neučinkovito. Osim ovog izuzetka, u svim ostalim slučajevima strani državljani strogo Na Tajlandu je zabranjeno posjedovati zemljište.

1.2 - Strane kompanije sa značajna ulaganja u tajlandskoj ekonomiji mogu dobiti posebne privilegije i beneficije u vezi sa pravom na posjedovanje zemljišne imovine, kako je utvrđeno u članu 27. Zakona o promicanju investicija, kao iu članu 44. Zakona o industrijskom vlasništvu Tajlanda i u odjeljku 65. Zakona o nafti. Ova prava mogu biti odobrena samo za period rada takvih kompanija na Tajlandu.

1.3 - Jedino sredstvo dostupno strancima da kontrolišu svoja ulaganja u zemljište na Tajlandu je učešće Tajlandska kompanija, podložna većini tajlandskih dioničara (i u smislu procenta dionica i broja suvlasnika) putem mehanizma povlaštenih dionica. Uprkos činjenici da vlasništvo nad zemljom od strane tajlandske kompanije sa stranim (do 49%) kapitalom nije u suprotnosti sa tajlandskim zemljišnim zakonom, u većini slučajeva način na koji se ovaj mehanizam implementira je kontroverzan ili čak nezakonit. Od 2006. tajlandska vlada je uvela ograničenja o zloupotrebi tajlandskih pravnih lica u cilju zaobilaženja postojećih zakonskih zabrana o implementaciji prava stranog vlasništva nad zemljom u Tajlandu.

1.4 - U skladu sa članom 93. Zakona o zemljištu, stranac koji kao zakonski naslednik tvrdi da stekne pravo svojine na zemljištu nasleđivanjem može steći takva prava svojine uz dozvolu ministra unutrašnjih poslova. Napominjemo da član 93 primjenjuje samo u odnosu na strance koji su zakonski nasljednici zemljišne parcele na osnovu ostavinskog ugovora(član 86), a NE odnosi se na osobe koje su zakonski nasljednici supružnika iz Tajlanda. Budući da Tajland trenutno nema nijedan međunarodni ugovor koji reguliše prava nasljeđivanja zemljišta, nijedan strani supružnik bez ugovora o nasljeđivanju neće primiti dozvolu ministra unutrašnjih poslova. Ova kategorija stranih nasljednika, nakon što su primili naslijeđeno zemljište, neće moći uknjižiti službeno pravo svojine i moraju ga prodati u roku od godinu dana od dana prijema.

2. Kupovina etažnog vlasništva (strano vlasništvo)

2.1 - Strani državljani (fizička i pravna lica) mogu posjedovati* stan (stan ili stan) na Tajlandu, pod uslovom da su ovi stanovi uključeni u takozvanu „stranu kvotu“ kondominijuma. Nerezidenti koji kupuju stan na Tajlandu moraju ispuniti uslove navedene u članu 19. Zakona o kondominijumima Tajlanda. Pravo na potpuno bezuslovno vlasništvo (freehold) nad stanovima na Tajlandu znači da:

1. ne više od 49% posto ukupnog stambenog prostora u etažnoj svojini može biti u stranom vlasništvu, preostalih 51% mora pripadaju Tajlanđanima ili pravna lica(na primjer, ako etažno vlasništvo ima 100 identičnih stanova, onda samo 49 od njih mogu kupiti strani državljani);
2. ukoliko postoji mogućnost kupovine stana od strane nerezidenta, stranog kupca mora odgovarati odredbe člana 19. Zakona o etažnoj svojini, što po pravilu znači uslove za legalno i dokumentovano devizni transfer u iznosu koji je ekvivalentan kupoprodajnoj cijeni, i službena zamjena navedenog iznosa u tajlandski baht na Tajlandu.

* Napomena: Mogućnost vlasništva nad stanovima od strane stranaca je moguća samo u etažnim vlasništvom koji su uknjiženi i licencirani u skladu sa Zakonom o etažnoj svojini.

2.2 - Ukoliko se strana kvota u etažnom projektu rasproda, stanovi iz preostalog “tajlandskog” dijela mogu se prenijeti strancima u vlasništvo na osnovu ugovora o zakupu (leashold). Na Tajlandu ne postoji poseban zakon koji reguliše pravni odnos iznajmljivanja stanova za strance (za razliku od potpunog slobodnog vlasništva, koje je regulisano Zakonom o etažiranju). Zakup utvrđuje pravo korištenja i raspolaganja imovinom (stanom) na vrijeme utvrđeno ugovorom. Sa pravne tačke gledišta, zakupno vlasništvo nad etažnim stanom na Tajlandu je redovan zakup: zakupac ne dobija potvrdu o vlasništvu na svoje ime, ne može prodati stan, nema zajedničko vlasništvo u zajedničkim prostorijama etažnom vlasništvu, on nema pravo glasa generalne skupštine suvlasnici etažne svojine. Nakon isteka roka zakupa utvrđenog ugovorom, rok zakupa se mora produžiti (ako vlasnik želi), ili se sva prava korištenja i raspolaganja imovinom moraju vratiti stvarnom vlasniku. Ugovor o zakupu stana uređen je odjeljcima o zakupu, iznajmljivanju i zakupu imovine u Građanskom i Trgovačkom zakoniku (), a budući da je transakcija o zakupu, ugovor o zakupu podliježe pravilima oporezivanja („porez na zakup“ nametnut najmodavcu ).

3. Kupovina od strane stranaca stanova koji nisu uknjiženi u skladu sa Zakonom o etažiranju u Tajlandu

Na Tajlandu postoje dvije vrste stambenih stambenih zgrada - etažne, registrovane i licencirane od strane Odeljenja za zemljište, koje nude potpuno i bezuslovno vlasništvo nad stanovima, i stambene zgrade, koje NE poseduju etažnu licencu i, shodno tome, ne pružaju pojedinačne prava svojine na stanovima. Izvana, ove dvije vrste zgrada mogu izgledati potpuno isto, ali iz pravne perspektive postoji velika razlika između njih. Etažna etažna svojina registrovana i licencirana kod Odjeljenja za zemljište mora biti u skladu sa odredbama Zakona o etažnoj svojini, kojima se utvrđuju prava individualne svojine pojedinačnih vlasnika stanova, suvlasnička prava na zajedničkim prostorijama i zajedničko upravljanje zgradom od strane svih vlasnika stanova. Zgrade koje nisu uknjižene kao etažna svojina nisu uređene posebnim zakonima o etažiranju, dok investitor (vlasnik) stambene zgrade može prodati prava korištenja i raspolaganja (ali ne i potpunog slobodnog vlasništva) nad stanovima po svojim pravilima i pod njegovim sopstvenim uslovima. Postoje mnoge ugovorne sheme po kojima se takvi stanovi prodaju - od dijeljenja vremena i jednostavnog zakupa (najam), do zakupa u kombinaciji sa vlasništvom nad dionicama u holding kompaniji. Međutim, treba biti oprezan jer takve šeme ne pružaju individualna prava slobodnog vlasništva i kupci ne dobijaju isti stepen zakonske zaštite kao kupci jedinica u registrovanim etažnim vlasništvom. U tom slučaju potrebno je trostruko provjeriti postojeće ugovorne šeme i prijedloge investitora (šema zakupa, princip upravljanja zgradom, tekući i planirani troškovi održavanja i upravljanja zgradom).

4. Iznajmljivanje, iznajmljivanje i leasing na Tajlandu

4.1 - U tajlandskom zakonodavstvu ne postoje delovi koji bi posebno regulisali pitanja davanja nekretnina u zakup (odvajajući ih od opšteg zakonodavstva o lizingu imovine). Izdavanje nekretnina u Tajlandu je ugovor o najmu nekretnine koji mora biti u skladu s relevantnim članovima o iznajmljivanju i iznajmljivanju nekretnina(članovi 537-571) Građanski i privredni zakon. Jedan od nedostataka zakona o iznajmljivanju nekretnina na Tajlandu je taj što ugovor o zakupu zapravo uspostavlja lični imovinsko pravo zakupca, koji zaustavlja u slučaju njegove smrti. Tajlandski zakon ne daje pravo nasljednicima zakupca da automatski naslijede zakup, a iz istog razloga zakupac nema pravo da iznajmljuje imovinu bez dozvole vlasnika. Ugovor o zakupu ne miruje u slučaju smrti vlasnika (član 569), ali smrću vlasnika prestaju sve dodatne obaveze zakupodavca (npr. obaveza produženja roka zakupa). Smrt zakupca može rezultirati raskidom zakupa. Smrt najmodavca ili prenos vlasništva na drugu osobu također može dovesti do prestanka zakupa, a to zakupac može samo djelimično osporiti u tužbi protiv vlasničkog sljedbenika.

4.2 - Zakup u Tajlandu može se zasnovati na period ne duži od 30 godina. Kada ugovor istekne, prestaju i prava zakupa. Neki ugovori o zakupu i kupovini za strance nude duže rokove i daju šira prava od onih utvrđenih i nametnutih tajlandskim zakonima o zakupu i najmu. Takvi ugovori između prodavca i zakupca mogu biti složeni i moraju, u najmanju ruku, odvojiti vlasništvo nad kućom od vlasništva nad zemljištem. Istovremeno, često određuju dodatni period zakupa od 30 godina i obavezu (fiksiranu u ugovoru ili u aneksu ugovora) da se zemljište prenese u slobodno vlasništvo. Pravno, takve transakcije nisu zaštićene tajlandskim zakonom i mogu se smatrati nevažećim i nezakonitim, jer strancima nije dozvoljeno da posjeduju zemljište, a rok zakupa ne može biti duži od 30 godina.

Imajte na umu da prema novoj uredbi (2008.), odjeli za zemljište moraju odbiti da registruju ugovore o zakupu koji uključuju nevažeće ili nezakonite odredbe: kao što je prijenos slobodnog vlasništva nad zemljištem na stranca ili prepaid pravo zakupca na produženje zakupa na 30 godina. IN U poslednje vreme oni pokušavaju da takve odredbe odraze ne u samom tekstu ugovora, već u posebnim aneksima (koji se ne podnose na registraciju), uprkos činjenici da Odeljenje za zemljište takve metode prodaje smatra nevažećim ili nezakonitim.

4.3 - Službeni i pravni investitor je dužan da u svoje ugovore o prodaji nekretnina (kuća i stanova) u punom i bezuslovnom vlasništvu (freehold) uključi odredbe koje su u potpunosti usklađene sa važećim standardima i zakonima o zaštiti prava potrošača. Istovremeno, investitor nije ograničen takvim zakonskim normama kada prenosi nekretnine na stranca na osnovu zakupa (leasehold). U ovom slučaju, investitor je slobodan da odabere ugovorne uslove i može uključiti u ugovor o zakupu različite odredbe koje su mu korisne, koje mogu povećati prodaju, ali u isto vrijeme dovesti u zabludu (na primjer, odredbe o produženju zakupa do do 90 godina).

5. Posjedovanje kuće je odvojeno od posjedovanja zemljišta

5.1 -Stranci ne mogu posjedovati zemljište, ali imaju pravo posjedovanja zgrada i objekata odvojenih od zemljišta. Postoje dva načina da se dobije vlasništvo nad kućom odvojeno od zemljišta: a) - gradite kuću na iznajmljenom zemljištu (sa ili bez fiksnog prava gradnje - povrsina) ili b) - kupujete postojeću kuću odvojeno od zemljišta i dajete zemljište u zakup. Prijenos postojeće kuće mora biti u pisanoj formi i registrovan kod nadležnog organa (Kancelarija za zemljište ili njena podružnica). Postupak prenosa vlasništva nad postojećim objektom počinje podnošenjem odgovarajuće prijave lokalnoj kancelariji Odjeljenja za zemljište, nakon čega se u roku od 30 dana raspisuje javni oglas o prodaji navedene nekretnine na navedenoj površini, nakon čega se pitanja lokalne kancelarije Potrebni dokumenti o prenosu prava. Treba napomenuti da vlasništvo nad kućom na zemljištu u tuđem vlasništvu spada u kategoriju prava korištenja zemljišta (na primjer, po ugovoru o zakupu zemljišta i/ili superficija). Kada prestane pravo korištenja zemljišne parcele, prestaje i vlasništvo nad kućom na tom zemljištu.

5.2 - Tabian Baan (dokument o kućnoj registraciji), izgovara se Tabien Ban, je vladin dokument koji pokazuje službenu adresu zgrade i navodi (Tajlanđane) ljude koji tamo žive. U dokumentu može biti navedeno ime vlasnika, ali u slučaju stranog vlasnika to nije potrebno. Važno je napomenuti da Tajland ne postoji službena dokumenta, koji bi potvrdio vlasništvo nad kućom (za razliku od zemljišta). Tabian Baan nije dokument koji potvrđuje vlasništvo nad kućom, već je samo dokaz o upisu kuće i njenih stanovnika, svojevrsni izvod iz kućne knjige. Indirektna potvrda o vlasništvu nad zgradom može biti: a) - građevinska dozvola sa tlocrtom izdata od strane općine ili lokalne samouprave okruga (Tambon Administrativna organizacija, ili na tajlandskom - Ili Bor Tor), ili b) - službeno lice registrovano kod Ugovor o kupoprodaji zemljišta (za postojeću kuću, a ne za kuću u izgradnji). Što se tiče Tabien Bana, postoje dvije opcije: tzv. "plava knjiga" (Thor.Ror.14) za tajlandske državljane i "žuta knjiga" (Thor.Ror.13) za strance.

6. Vlasništvo nad nekretninama od strane supružnika iz Tajlanda u braku sa strancem

Stranci koji su u zakonskom braku sa tajlandskim državljaninom ne mogu posjedovati zemljište na Tajlandu, niti mogu imati udio u zajedničkoj porodičnoj imovini. Štaviše, Odeljenje za zemljište dozvoljava registraciju ličnog vlasništva nad zemljištem za tajlandskog državljanina u braku sa strancem samo ako oba supružnika potpišu zajedničku izjavu da su sredstva koja se koriste za sticanje takvog zemljišta sopstvena sredstva tajlandskog supružnika. To znači da je zemljište (a često i zemljište, kuća i u nekim slučajevima kondominijum) stečeno kao lična svojina tajlandskog supružnika i stoga nije predmet zajedničkog vlasništva i upravljanja (koji se u tajlandskom pravu naziva Sin Somros). Ovo načelo zasniva se na normi člana 1472. Građanskog i Trgovinskog zakonika, koja utvrđuje da ako je lična imovina zamijenjena za drugu imovinu (u u ovom slučaju, zemljište), onda takva imovina mora biti lična svojina. Strani supružnik nema vlasnička prava na takvoj imovini, kako je propisano u tajlandskom porodičnom zakonu koji reguliše imovinske odnose između supružnika. Tajlandski supružnik će biti jedini vlasnik i administrator zemljišta i, kao lična svojina, ovo zemljište neće biti uključeno u zajedničku imovinu koja će se podijeliti u slučaju razvoda.

7. Nominalno vlasništvo

Nominalno vlasništvo je kada je zemljište ili je prvobitno stekao tajlandski državljanin koji djeluje u ime stranca ili djeluje kao agent stranca u transakciji sa zemljištem. U praksi, to znači da stranac kupuje zemljište i registruje vlasništvo na ime tajlandskog državljanina, a zauzvrat dobija pravo zakupa, razvojno pravo (superficies) ili pravo plodouživanja. Ova transakcija se može kombinovati sa ugovorom o kreditu, a ponekad i sa hipotekom. Ovaj pravni aranžman je legalan sve dok građani Tajlanda nisu ograničeni u ostvarivanju svojih apsolutnih prava vlasništva nad zemljom, koja su u suštini pravo na raspolaganje zemljištem, uključujući pravo na opterećenje, prodaju i prijenos zemljišta. Ako su takva prava ograničena, a razlog za takva ograničenja je strani državljanin, onda se može smatrati da je tajlandski vlasnik primio zemljište u skladu s člankom 96. Zakona o zemljištu kao „lukša umjesto stranca“. Ako se dokaže da je takva transakcija kvalifikovana u skladu sa članom 96. Zakona o zemljištu, i stranci i državljani Tajlanda mogu biti kažnjeni novčanom ili čak zatvorskom kaznom.

8. Pravo korištenja imovine (uživanje)

Pravo korištenja imovine (uživanja) je ugovor (ugovor) prema kojem se daje pravo zauzimanja ili korištenja tuđe nekretnine na period do 30 godina (i ne prekoračujući životni vijek osobe koja ima ovo pravo). - plodouživanje). Također, plodouživanje na Tajlandu može pružiti pravo korištenja i raspolaganja nekretninama doživotno. U ovom slučaju takva prava korištenja i raspolaganja nekretninama vrijede za vrijeme trajanja plodouživanja. Nakon njegove smrti, nekretnina se vraća vlasniku. Često se plodouživanje daje članu porodice, kao što je supružnik stranca, što mu garantuje doživotno pravo korišćenja imovine upisane na ime tajlandskog supružnika čak i u slučaju smrti tajlandskog supružnika - vlasnika).

Plodouživalac (korisnik plodouživanja) nema pravo prodaje imovine (ovo pravo ostaje upisanom vlasniku imovine), a u skladu sa članovima 1417-1428 Građanskog i Trgovačkog zakonika, plodouživatelj je dužan da održavati nekretninu u dobrom stanju i brinuti se o nekretnini. Ako plodouživalac nije u mogućnosti da ispuni ove zahtjeve, a imovina izgubi vrijednost ili je u lošem stanju, vlasnik ima pravo raskinuti pravo plodouživanja. Plodouživatelj je odgovoran za štetu ili uništenje imovine osim ako dokaže da šteta nije nastala njegovom krivnjom. Sprovođenje šeme plodouživanja pod određenim okolnostima može biti efektivna sredstva zaštita za supružnika stranca i tokom njegovog ili njenog braka na Tajlandu i nakon smrti njegovog ili njenog supružnika iz Tajlanda, međutim u nekim slučajevima plodouživanje nije najbolja opcija.

9. Pravo na razvoj (površina)

Superficije, odnosno pravo na razvoj (članovi 1410-1416 Građanskog i trgovačkog zakonika) na Tajlandu jedno je od građanskih prava u oblasti odnosa nekretnina. Pravo superficije pravno razdvaja vlasništvo nad zemljištem od prava na bilo šta što se nalazi na tom zemljištu. Za pravosuđe, pravo superficije mora biti upisano u posjedovni list. Površinsko pravo se može upisati ili kao posebno (samostalno) pravo, ili kao pomoćno (prateće) pravo u kombinaciji sa ugovorom o zakupu zemljišta. Lice kome je ugovorom priznato pravo superficije stiče vlasništvo nad objektima koje je sagradio, a da ne dobija niti ima pravo svojine na zemljištu na kojem su ti objekti izgrađeni. Upis prava svojine može se izvršiti prije početka gradnje ili tokom izgradnje objekta, međutim, ako na ovom zemljištu već postoji izgrađena zgrada, tada je prvo potrebno izvršiti uknjižbu prijenosa vlasništva postojeće zgrade ( i, shodno tome, platiti porez na takav prijenos).

10. Pravo na boravak

Pravo boravka/boraviška (čl. 1402-1409 Građanskog i Privrednog zakonika) je pravo na besplatan život u kući u vlasništvu drugog lica. Pravo stanovanja se razlikuje od plodouživanja, jer je licu koje je dobilo plodouživanje omogućeno da ostvarivanje svojih prava prenese na treće lice (ali ne i sam plodouživanje), dok pravo stanovanja utvrđuje isključivo mogućnost življenja u zemljištu. određene prostorije za određeno lice i članove njegove porodice, bez prava na sticanje bilo kakve dodatne materijalne koristi od poslovanja ove nekretnine. Ugovor o pravu na mjesto stanovanja spada u kategoriju stambenog prava. Pravo na prebivalište/boravište se daje besplatno, u suprotnom će se tumačiti kao „zakup imovine“. Pravo boravka se može stvoriti putem testamenta na Tajlandu (vlasnik u oporuci navodi pravo boravka) ili kao poklon vlasnika trećem licu. Pravo stanovanja se smatra ostvarenim nakon odobrenja i registracije u kancelariji Sektora za zemljište isprave o vlasništvu nad zemljištem na kojem se nalazi navedena nekretnina.

11. Pravo ograničenog korištenja zemljišne parcele (služnost)

“Nekretnina može biti predmet služnosti, na osnovu koje vlasnik te imovine snosi određene obaveze ili je ograničen u ostvarivanju određenih prava koja su mu svojstvena kao vlasniku u korist druge nekretnine.” Služnost se obično sastoji od dvije ili više odvojenih nekretnina/zemljišnih parcela, od kojih jedna(e) prima teret, a druga(e) primaju korist od služnosti. Opterećena zemljišna parcela naziva se poslužna, a korisna parcela naziva se dominantnom. Služnost može uključivati različite vrste terete i beneficije, ali najčešće se ovim pravnim mehanizmom fiksira pravo korištenja bunara koji se nalaze u susjednim područjima, korišćenja pristupnih puteva, polaganja vodovodnih kanala, cjevovoda i drugih elemenata komunalnih djelatnosti preko teritorija drugih područja. Uknjiženo pravo služnosti je važno pravo kada je parcela zemljišta okružena drugim parcelama bez direktnog pristupa javnim putevima. U ovom slučaju, pravo služnosti koje je služnošću dodijeljeno susjednim parcelama garantuje nesmetan pristup dominantnoj parceli.

12. Kupovina nekretnina sa tajlandskom kompanijom koju kontrolišu stranci

Sve do 2006. godine, kada su doneseni novi propisi za urede Sektora za zemljište (zajedno sa Ministarstvom unutrašnjih poslova), bilo je uobičajeno da stranci koriste tajlandske kompanije za sticanje zemljišta ili etažnih posjeda iz tajlandske kvote. Sve dok je kompanija imala većinu dionica u vlasništvu tajlandskih dioničara (a bilo je više tajlandskih dioničara nego stranih), kompanija je bila tretirana kao i svaka druga tajlandska kompanija. Međutim, vlada je sada uvela određena ograničenja u borbi protiv ilegalnog korištenja tajlandskih kompanija i nominiranih dioničara od strane stranaca. Prema novim pravilima, službenici Odjela za zemljište i poslovni razvoj sada moraju slijediti posebne procedure i vršiti dodatne provjere kada se suoče s tajlandskom kompanijom sa stranim dioničarima ili stranim direktorom sa ovlaštenjem potpisnika. Ove procedure imaju za cilj da spreče strance da zloupotrebe tajlandske nominalne akcionare i lažne kompanije.

Praksa korištenja holding kompanija za kupovinu nekretnina od strane stranaca više nije uobičajena kao što je bila. Kako bi uspješno prošli sve nove provjere u Odjeljenju za zemljište, danas se stranim kupcima koji žele da registruju vlasništvo nad firmom od samog početka ne preporučuje da svoje ime stavljaju na osnivačke dokumente. Tek nakon što je imovina registrovana kao 100% tajlandska kompanija, dio povlaštenih dionica (do 49%) može se prenijeti na stranog vlasnika. Imajte na umu da je tajlandska kompanija formirana isključivo kao „paravan“ za ostvarivanje stranog vlasništva nad zemljišnom imovinom nezakonita, što vlasništvo nad takvom imovinom čini nezakonitim. Preduzeće koje posjeduje nekretnine mora obavljati tekuću djelatnost, podnositi godišnje bilanse stanja i osigurati pravilno održavanje računovodstvo. Takva kompanija se ne može „ugasiti“.

13. Državna potvrda o vlasništvu nad zemljištem

Najvažniji dio svake investicije u nekretnine je dokumentiranje vlasništva nad zemljištem. Državni posjedovni list je dokument koji izdaje Odjeljenje za zemljište. Ovim dokumentom se proglašava i službeno potvrđuje zakonsko pravo vlasništva ili raspolaganja zemljišnom parcelom, njen topografski status, kao i prava, obaveze i tereti ove imovine. Mora se reći da na Tajlandu postoji prilično komplikovan sistem takvih sertifikata, jer uz glavni dokument postoji nekoliko „derivati“ koji služe različitim svrhama sertifikata. Glavni, “glavni” dokument kojim se utvrđuju prava vlasništva nad zemljištem kako po šemi punog vlasništva preko kompanije (freehold), tako i na osnovi zakupa (leasehold) je tzv. Chanote (na tajlandskom Chanote ili Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Sljedeći najvažniji je Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). Manje atraktivan je Nor Sor Sam (N.S.3), budući da ovaj dokument ne istražuje i precizno ne potvrđuje granice zemljišta u odnosu na susjedna područja. Takvo zemljište se može prodati samo uz 30 dana obavještenja javnosti, a za to vrijeme susjedi mogu osporiti granice posjeda (a ova praksa nije neuobičajena). Ova vrsta zemljišnog lista može se "nadograditi" na N.S.3.G ili Chanot.

Navodimo sve opcije za potvrde o vlasništvu nad zemljištem koje izdaje Ured za zemljište Tajlanda: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Pjesma (N.S. 2), br. Sor. Saam (N.S. 3), br. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), br. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), br. Sor. 5 (N.S. 5), br. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) ili Chanot. Dokumenti koje su izdali drugi vladine agencije: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), br. Cor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Niti. 5 (G.S.N. 5)

14. Porezi i naknade na prenos prava na nepokretnostima

Kada kupujete stambenu jedinicu u projektu koji je licenciran prema Zakonu o etažiranju na Tajlandu, ili kada kupujete nekretninu od državnog investitora, zakoni o zaštiti potrošača navode ono što graditelj može naplatiti kupcu ne više od 50% poreza na prijenos imovinskih prava . U svim ostalim slučajevima, budući da ne postoji zakonska odredba o tome kako se porezi i naknade na prenos imovine raspoređuju između kupca i prodavca, takva raspodela mora biti ugovorena kao deo kupoprodajnog ugovora. Poreze i naknade na prijenos vlasništva naplaćuju zemljišni odjeli i primjenjuju se na etažne vlasti, zemljišne parcele, kuće zajedno sa zemljišnim parcelama, kao i do kuće bez zemljišnih parcela prenijete u vlasništvo. Ove naknade i porezi uključuju: državni porez na transfer (2%), specijalni porez na poslovanje (3,3% ako je primjenjivo), državnu pristojbu (0,5%, ne plaća se ako se plaća poseban porez na poslovanje), porez na prihod (za kompanije po fiksnoj stopi od 1%, for pojedinci– progresivna skala).

15. Porez na imovinu

Tajland trenutno ne nameće poreze na zemljište i imovinu osim ako se takvo zemljište ili imovina ne koristi u komercijalne svrhe (dato u zakup, koristi se kao vlasništvo kompanije, koristi se za skladištenje, je investicija, drugim riječima - ako se zemljište i imovina ne koriste za lično prebivalište vlasnika). U ovom slučaju, godišnji porez na zemljište i imovinu naplaćuje se 12,5% od stvarnog ili procijenjenog prihoda od zakupa. Postoje planovi za reformu postojećeg poreskog sistema i uvođenje univerzalnog poreza na imovinu. U nekim oblastima Tajlanda postoji i mali porez na regionalni razvoj (odnosi se samo na neizgrađeno zemljište).

Haris & Associates je specijaliziran za rad s klijentima kako bi im pomogao da ostvare svoje ciljeve i prevladaju pravne izazove bilo gdje u Tajlandu. Sa lokalne platforme sa uredima u ključnim tajlandskim gradovima kao što su Chiang Mai, Bangkok i Phuket, advokati firme pomažu klijentima da uspiju. Naših prvih nekoliko godina obilježio je spor i stabilan rast naše baze klijenata jer smo namjeravali da se uspostavimo kao lokalna firma za rješavanje najsloženijih pravnih problema naših klijenata na Phuketu. Prepoznajući vrijednost pružanja sveobuhvatnih savjeta lokalnim i međunarodnim klijentima, od prvog dana smo nastojali razviti niz komplementarnih praksi kao što su nekretnine, imigracija, poslovanje, licenciranje tehnologije, notar, porodica, lične povrede i druge. Ovaj stalni rast klijenata doveo nas je do odluke da značajno proširimo praksu koju nudimo klijentima, uključujući restrukturiranje, finansiranje, nekretnine i sudske sporove.

Posvećeno korisničkom servisu

Haris & Associates je posvećen pomaganju klijentima da ostvare svoje poslovne strategije, nekretnine, imovinske poslove i pravne usluge širom Kraljevine. Klijenti zavise od sposobnosti firme da pronađe inovativna rješenja složena pravna pitanja, a advokati Haris & Associatesa koriste iskustvo i resurse firme kako bi pomogli klijentima da se snađu u ovim izazovima. Haris & Associates platforma je fokusirana na pružanje najsveobuhvatnijeg pristupa korisničkoj usluzi.

Kompanija nudi:
Duboko iskustvo u lokalnim tajlandskim zakonima, naši advokati postižu uspjeh u pravnim stvarima i pitanjima poslovnog postavljanja
pristup baziran na rješenjima pruža inovativne i pouzdane komercijalne savjete
Regionalne grupe optimalne veličine za pružanje isplativih i visokokvalitetnih usluga
Kultura koja ima za cilj uspostavljanje i razvoj dugoročnih odnosa sa klijentima

Kako bismo pružili vrhunsku uslugu, nastojimo angažovati samo najkvalifikovanije i najkreativnije advokate. Vjerujemo da službenici pružaju dragocjeno iskustvo. Od svog osnivanja, Haris & Associates je NAJBOLJE OCJENJENA advokatska firma u Phuketu, Krabiju, Phang Nga i drugim dijelovima južnog Tajlanda, a trenutno se širi na Bangkok i Chiang Mai. Vjerujemo da su naše osnovne vrijednosti i personalizirani pristup zaslužni za naš uspjeh u ovim oblastima, kao i za dosljedne rezultate našim klijentima.

U OVOM TRENUTKU POSTOJI VIŠE OD 100 ODVJETNIČKIH KOMPANIJA REGISTROVANA U PATTAJI. MNOGE AGENCIJE ZA NEKRETNINE NUDE PRAVNE USLUGE KAO POVEZANE. PRIJE KONTAKTIRANJA JEDNOM OD KOMPANIJA, PODJETITE SE DA PRAVNIK, KAO I LEKAR LIČNI, MORA ISPUNJAVATI ODREĐENE USLOVE: VISOK PROFESIONALIZAM, NEPRIJETNU REPUTACIJU I, NAJVAŽNIJE, DA JE NAJVAŽNIJE.

Odabir advokatske firme u svojoj domovini neće biti težak. Želio bih se zadržati na specifičnostima takvog izbora na Tajlandu, a posebno u Pattayi.

"KEN DU" ILI POTEŠKOĆE U PREVODU.

Na vašem prvom sastanku sa konsultantom koji razgovara sa vama u različitim jezicima, pobrini se da te razumije. Ako Tajlanđaninu na ruskom objasnite suštinu problema i dobijete odgovor "sup do" - ja to mogu - postoji mogućnost da je njegov glavni zadatak da dobije akontaciju od vas, a zatim zaboravi na vaše postojanje ( većina Tajlanđana ne razumije ruski). Ukoliko ste sigurni da želite da radite sa ovom kompanijom, koristite usluge prevodioca. Vi i advokat morate se u potpunosti razumjeti.

NEGATIVAN REZULTAT JE TAKOĐER REZULTAT.

Naravno, najbolje je potražiti advokata po preporuci prijatelja. Ako su vaši prijatelji već kontaktirali stručnjaka za slično pitanje i bili zadovoljni, to, naravno, govori u njegovu korist. Vrijedi zakazati termin i saznati hoće li ovaj stručnjak pomoći u rješavanju vašeg problema. Ali mi pričamo o tome samo pozitivne preporuke. Ne treba kontaktirati kompaniju koja je već upropastila svoju reputaciju, vjerujte mi, ona to neće pokušati ispraviti u vašem konkretnom slučaju.

TI NIŠTA NE RAZUMIJEŠ! NEMOJTE SE OMETATI U SVOJ POSAO!

Zamolite da objasnite kako će kompanija korak po korak rješavati vaš problem, koji dokumenti se traže od vas, da li će biti međuradnje/papiri/pregovori. Advokatske usluge na Tajlandu nisu jeftine, za svoj novac imate pravo zahtijevati “transparentnost” procesa rada. Ako ne odgovore na vaša pitanja, ili ne znaju odgovor ili se jednostavno plaše da vam daju nepotrebne informacije. Obojica nisu naklonjeni advokatu.

MI SMO NAJBOLJI, NAŠE CIJENE SU 5 PUTA NIŽE OD NAŠE KONKURENCIJE!

Cijena je, naravno, jedan od kriterija odabira. Kompanije koje su sigurne u kvalitet svojih usluga mogu sebi priuštiti postavljanje cijena nešto više od prosjeka, znajući da to neće uplašiti ozbiljne klijente. Drugi postavljaju niže cijene u nadi da će privući nove kupce. Ali vjerujte, niko neće raditi s gubitkom. Advokati ne daju besplatan sir.

A OVO JE NAŠ GLAVNI SPECIJALISTA, ČISTAČ PARTICIJA I VOZAČ.

Ne ustručavajte se pitati za zaposlene u kompaniji, koliko advokata ima i za koju oblast prava su specijalizovani. Kompanija mora imati stručnjake koji rade u različitim oblastima. Ako u kancelariji sjedi samo jedan advokat, on je i direktor, on je i domar, postoji opcija da sutra ode na bolovanje sa vašim dokumentima. I nećete imati koga da pitate.

NE IDETE U TAJLANDSKE/RUSKE/JEVREJSKE/NJEMAČKE KOMPANIJE, TAMO ĆE VAS SIGURNO PREVARITI.

Ako odaberete kompaniju na nacionalnoj osnovi, onda samo sa stanovišta udobnosti. Odredite s kim će vam biti lakše pronaći zajednički jezik i doći do razumijevanja. Što vam je lakše komunicirati, veće su vam šanse da shvatite kvalifikacije i integritet advokata.

Ovo je samo nekoliko savjeta za odabir advokata. Na kraju krajeva, sve zavisi od vas. Plaćanje pravnih usluga je takođe vrsta ulaganja; nemojte žuriti da se oprostite od novca, odvažite prednosti i nedostatke i napravite informirani izbor.

Viel company. Advokatska kancelarija Viel pruža kompletan spektar pravnih usluga na Phuketu.

Viel je advokatska firma na Phuketu sa dugogodišnjim iskustvom. Advokati i advokati kompanije su certificirani stručnjaci iz Tajlanda i Rusije.

Kontaktiranjem Viel, Dobijate kvalitetnu pravnu pomoć kvalifikovani stručnjaci iz oblasti građanskog i krivičnog prava Tajlanda.

Neosporna prednost Viel pravnih usluga– sve usluge se pružaju na ruskom jeziku. Tako će advokat koji govori ruski potpunije razumjeti suštinu vaših pitanja i, shodno tome, moći će vam dati detaljne, detaljne odgovore; objasniće sve moguće posljedice ili potrebne radnje posebno u vašoj situaciji.

Pravne usluge u Phuketu by Viel: +66-841-703-496

Zastupanje interesa kupaca na Phuketu:
- u državnim organima i organima lokalna uprava Phuket.
- na sudovima svih instanci.
- u policiji.
- u organima istrage i istrage.

Podrška transakcijama nekretninama:
- savjetovanje o kupovini nekretnina na Phuketu.
- sastavljanje ugovora kojima se uređuju odnosi sa nekretninama: zakup, kupoprodaja i drugo.
- provjera čistoće transakcije.
- provjera investitora i njegove dokumentacije za nekretninu u izgradnji.
- otvaranje kompanije za kupovinu zemljišta na Phuketu.

Pravne usluge na Phuketu. investicija:
Tajland je zemlja u stalnom razvoju koja privlači sve više stranih investicija. To je zbog ispravne vladine politike, stabilne ekonomije Tajlanda i dobar procenat povrata investicije Novac . Međutim, kao iu svakoj zemlji, i na Tajlandu treba pažljivo ulagati, uzeti u obzir sve moguće rizike i izračunati povrat ulaganja.

Advokatska kompanija Viel Već dugi niz godina blagotvorno sarađuje sa ruskim investitorima koji već ostvaruju prihod od svojih uloženih sredstava.

Osnovne pravne usluge na Phuketu u oblasti investicija:

Učešće na aukcijama za prodaju oduzetih nekretnina od strane države i banaka.
- kreditiranje osigurano automobilom ili nekretninama.
- hitna kupovina nekretnine na Tajlandu po cijeni ispod tržišne, uz njenu dalju prodaju.

Advokatska kompanija Viel ne miruje, stalno pronalazeći nove otvorene mogućnosti za isplativo ulaganje, o čemu obavještava investitore.

Svaki postupak s nekretninama na Tajlandu podrazumijeva prijem, izvršenje i ovjeru dokumentacije od strane nadležnih organa. Vlasnički dokumenti (chanot), projektna dokumentacija za dobijanje građevinske dozvole sastavljaju se na tajlandskom jeziku. Ugovori sa izvođačem radova, kao i kupoprodajni ugovori, mogu se zaključiti na engleskom ili na dva jezika - engleskom i tajlandskom.

Za obavljanje transakcija, kupcu (kupcu) će biti potrebne usluge advokata. Agencija koja obavlja transakciju djeluje kao konsultant.

Procedura kupovine

Postupak kupovine nekretnine može se podijeliti u sljedeće faze:

1. Potpisivanje pisma namjere ili ugovora o depozitu u kojem se navodi iznos depozita, iznos za koji se nekretnina prodaje, adresa i drugi podaci o nekretnini, podaci iz pasoša kupca i prodavca, te rokove za ispunjenje obaveza. Ovaj ugovor podrazumijeva da ako kupac ne ispuni svoje obaveze, depozit ostaje prodavcu, ali ako prodavac ne ispuni svoje obaveze, iznos se vraća kupcu. Ugovorom je preciziran i datum potpisivanja glavnog ugovora. Ovaj dokument ne zahtijeva ovjeru kod notara.
2. Potpisivanje glavnog ugovora uz uplatu prve uplate (20-40%). Ovaj ugovor opisuje sve detalje transakcije, rokove za ispunjenje obaveza, iznose plaćanja, brojeve računa na koje se vrše uplate, datume prenosa vlasništva nekretnine na kupca. Ugovor je ovjeren kod notara.
3. Ako se, prema uslovima ugovora, plaćanja vrše u fazama, svako plaćanje se potvrđuje potvrdom o prijemu od prodavca. Kupac uplaćuje novac na račun prodavca i čuva račune za prenos novca. U slučaju kupovine stambenog prostora u izgradnji od investitora, plaćanje se vrši nakon kontrole sljedeće faze izgradnje. Kontrola se može povjeriti agenciji, što je predviđeno glavnim ugovorom.
4. Konačna uplata se vrši na dan prijema i prijenosa nekretnine na ime kupca. Dokument o prijenosu vlasništva izrađuje se u Odjeljenju za zemljište. Ova procedura zahtijeva prethodnu prijavu prodavača Odjelu za zemljište (30 dana unaprijed). Za podnošenje prijave nije potrebno učešće kupca, ali je važna tačka koja utiče na period prenosa vlasništva.

Troškovi pravnih usluga

Troškovi pravnih usluga za podršku transakcije za kupovinu i prodaju kuće ili stana na Puketu od strane advokatske firme, u zavisnosti od opsega usluga (provera i priprema ugovora, overa, punomoćja) i vremena transakcija može varirati u regiji 25-60 hiljada bahta.

Registracija tajlandske kompanije, osiguranje nominalnih dioničara košta okolo 60-80 hiljada bahta.